从本案看房屋维修资金管理及使用权归属

来源:《现代物业·新业主》     发布日期:2016-04-11 10:46
业主购买商品房时,要向开发商缴纳总房款2%的房屋维修资金。按照法律规定,这笔资金属于业主所有,但归谁管理、如何使用,大多数业主并不知情。

业主购买商品房时,要向开发商缴纳总房款2%的房屋维修资金。按照法律规定,这笔资金属于业主所有,但归谁管理、如何使用,大多数业主并不知情。

2006年12月31日,厦门市中级人民法院终审审结了一起房屋维修资金管理及使用权归属纠纷案。

2007年8月27日,因物业服务企业未履行生效判决,业主委员会向法院申请强制执行。

近日,经过法院执行,物业服务企业已将莲花广场一、二期房屋维修资金590,103.48元交付给厦门市莲花广场小区业主委员会,至此该案执行完结。

业委会讨要房屋维修资金

1998年8月和2001年11月,厦门世纪桃源股份有限公司(以下简称“桃源公司”)接受厦门市莲花广场小区业主委员会(以下简称“莲广业委会”)的委托管理莲花广场一、二期物业,房屋维修资金由桃源公司代为收取并保管。2001年7月10日和2003年10月31日,莲广业委会分别与桃源公司签订《莲花广场一期物业管理委托合同》和《莲花广场二期物业服务合同》,莲广业委会将莲花广场一、二期物业继续委托桃源公司管理,其中均约定房屋维修资金由桃源公司负责收取,委托期限至2004年7月26日止。另在《莲花广场二期物业服务合同》第二十六条中还约定:在本合同终止当日内,桃源公司应向莲广业委会或莲广业委会指定的第三人移交水电周转金、房屋维修资金结余部分、物业管理用房及物业管理全部档案资料,保证帐目、资料齐全;合同期满,桃源公司应无条件撤离。2004年3月15日,莲广业委会召开会议,决定发通知给桃源公司,收回房屋维修资金由莲广业委会自行保管。当日,莲广业委会向桃源公司发出《关于将莲花广场小区房屋维修基金等收回由业委会自管的通知》,其中要求桃源公司:1、将莲花广场一、二期房屋维修资金的收支状况以书面形式报备莲广业委会;2、在2004年4月2日前将一、二期房屋维修资金余款全数转入莲广业委会专设帐户。同年3月22日,桃源公司回函答复对莲广业委会的要求将给予充分的支持和配合,并提出以2004年3月31日为截止时间,4月15日前提供房屋维修资金收支报告,双方确认后,桃源公司立即将房屋维修资金打入莲广业委会指定的帐户。同年4月14日,桃源公司向莲广业委会发出关于莲花广场一、二期维修资金的开支报告,至2004年3月,一、二期维修资金结余款共计590,103.48元,并附开支报告交由莲广业委会审核确认。但莲广业委会对帐目开支认为存在不实部分,经过数次与桃源公司交涉均无结果,莲广业委会因此未对桃源公司提供的帐目进行审核确认,桃源公司也未将房屋维修资金结余款打入莲广业委会指定的帐户,双方遂起纠纷。在纠纷期间,桃源公司在委托管理合同期满后,仍对莲花广场一、二期物业进行实际管理。

业委会一审败诉

2004年7月20日,莲广业委会一纸诉状将桃源公司告到了厦门市思明区人民法院。2004年9月6日因莲广业委会公章使用问题,以及存在他人冒用莲广业委会公章问题,本案于2004年9月6日中止审理,于2005年6月20日恢复审理。莲广业委会诉求法院,要求判令桃源公司将其自行申报截止2004年3月31日的莲花广场一、二期房屋维修资金结余款590,103.48元交还莲广业委会。莲广业委会还提出对可能存在的不实部分,保留继续追偿的权利。

桃源公司辩称:莲广业委会的公章持有人冒用莲广业委会的名义提起诉讼,故本案起诉不是原告的真实意思表示;房屋维修资金属全体业主所有,业主委员会只是业主大会的执行机构,不是独立的权利主体,莲广业委会未经业主大会授权,其不具备起诉的权利;莲广业委会无权决定房屋维修资金的管理方式,其要求桃源公司交还房屋维修资金的主张缺乏事实和法律依据;桃源公司至今还在实际进行物业管理,房屋维修资金的收支不断发生变化,莲广业委会未对桃源公司所报的房屋维修资金结余款进行核对结算,其诉求主张缺乏事实依据,请求驳回莲广业委会的诉讼请求。

法院审理认为,莲广业委会作为业主自治组织,合法成立,且根据《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》第四十三条中“房屋公共维修金由业主委员会委托物业管理企业在收取物业管理服务费时一并收取,并由业主委员会按幢号或梯号专帐管理或委托物业管理企业管理”的规定,莲广业委会自己对房屋维修资金享有管理权,故其作为诉讼主体适格。莲广业委会已于2004年3月10日召开会议决定收回房屋维修资金自管,且于2005年6月15日作出会议决议,决定采取法律手段向桃源公司追讨房屋维修资金;6月18日莲广业委会再次作出会议决议,同意莲广业委会在采取有关法律手段时使用业委会公章。目前无证据证明这三个会议决定不合法,故应认定莲广业委会起诉系其真实意思表示。桃源公司作为物业服务企业,其仅是接受莲广业委会的委托代收代管房屋维修资金,在双方的委托管理合同期限届满且桃源公司未被续聘的情况下,莲广业委会要求将房屋维修资金收回自管并无不妥。然而,由于房屋维修资金属于全体业主共同所有,涉及业主公共利益,莲广业委会对桃源公司所申报的房屋维修资金结余款应予以认真审核,以示负责。现莲广业委会在未加审核的情况下,仅凭桃源公司自行申报截止2004年3月31日的房屋维修资金结余款而主张收回自管,显然不妥,其提出桃源公司交还房屋维修资金结余款590,103.48元的主张,事实依据不足,不予支持。莲广业委会未向法院申请对房屋维修资金的收支结余进行审计核算,且在庭审中仍坚持主张无需进行审计核算,其应承担证据不足的不利后果。

2005年9月20日,一审法院判决:驳回莲广业委会的诉讼请求。案件受理费10,911元,由莲广业委会负担。

终审改变一审判决

2006年1月17日,莲广业委会接到厦门市思明区法院的一审判决后表示不服,向厦门市中级人民法院提出上诉。

莲广业委会上诉称,原审判决业已查明,桃源公司自认截止2004年3月,莲花广场一、二期物业房屋维修资金结余金额为590,103.48元。该结余金额虽未经双方当事人共同审核确认,但至少表明桃源公司认可该结余金额。至本案一审举证期限届满时止,桃源公司没有提供任何证据证明莲广业委会主张退还该结余金额已超过了其自认应退还的金额的情形。一审判决后,桃源公司向有关部门自报截止2005年6月公共维修金结余金额为768,307.85元,比莲广业委会主张的截止2004年3月结余金额多。该事实表明,莲广业委会系在自己拥有的合法债权内主张权利,诉讼请求符合法律规定。在此情形下,莲广业委会的主张无须先行进行审核确认,确无审计必要。对桃源公司自报可能存在的不实部分,保留继续追偿的权利。请求撤销原审判决,改判支持其原审的全部诉讼请求。

桃源公司辩称,莲广业委会混淆了双方之间的举证责任。其诉讼请求截止2004年3月,但在举证过程中,莲花广场小区的房屋维修资金处于变化过程中。到今天该金额是多少,应由莲广业委会承担举证责任。莲广业委会也没有权利主张交还房屋维修资金,原判决认定莲广业委会对房屋维修资金享有收回自管的权利是错误的。房屋维修资金使用管理办法是由业主会议决定的,莲广业委会不享有决定权,在没有取得业主会议表决的情况下要求收回自管,是违反相关法规的。请求驳回上诉,维持原判。

经过二审法院审理确认,莲广业委会对一审认定的“莲广业委会至今未对此进行核算确认”有异议,认为在纠纷发生之前,桃源公司从未向其报告过房屋维修资金收支情况,至莲花广场房屋新的业主委员会成立后,一直要求桃源公司核对或审计,但桃源公司一直拒绝。桃源公司认为,莲广业委会召开的几次会议都是违反法律程序的。2005年4月4日,桃源公司向莲广业委会出具两份莲花广场一、二期房屋维修资金开支报告称,至2005年2月止,共结余房屋维修资金767,088.75元。在二审庭审中,桃源公司又称,其对所管理的莲花广场一、二期房屋维修资金到现在为止的数额不清楚。

此外,2005年11月17日,厦门仲裁委员会以厦仲裁字(2005)第0420号裁决书,裁决桃源公司退出莲花广场一期的物业管理。2005年12月10日,厦门中院以(2005)厦民终字第2452号《民事判决书》判决桃源公司退出莲花广场二期的物业管理。

厦门中院审理后认为:桃源公司与莲广业委会签订的莲花广场一、二期物业服务合同均已到期,仲裁机构、法院并已裁判桃源公司退出莲花广场一、二期的物业管理,委托关系已终止,故桃源公司应当依合同约定向委托人交付结余的房屋维修资金。依照《物业管理条例》第十五条第三项的规定,莲广业委会有权监督桃源公司履行物业服务合同的法定职责,在物业服务合同期限届满后,有权以业主委员会决议形式要求受托进行物业管理的桃源公司按照物业服务合同的约定返还结余的房屋维修资金。桃源公司称莲广业委会召开的几次会议都违反法律程序,但未提交充分证据证明本案诉讼的提起不是莲广业委会的真实意思表示,该抗辩理由不能成立。莲广业委会起诉主张的莲花广场一、二期房屋维修资金结余款590,103.48元系截至2004年3月31日止,桃源公司对该数额并无异议,但认为莲花广场小区的房屋维修资金处于变化过程中,到今天数额该是多少,应由莲广业委会承担举证责任。截止本院判决时,莲花广场小区的房屋维修资金具体数额虽然无法确定,但至2005年4月4日时,其仍认可至2005年2月止共结余房屋维修资金767,088.75元,该数额已超过莲广业委会起诉主张的数额。桃源公司作为实际管理者,对现结余数额应当知悉,但其在庭审中却称并不清楚,有违常理。桃源公司未主张现结余数额少于截止2004年3月31日时的数额,更未提供相应证据证明。因此,莲广业委会要求桃源公司将其自行申报截止2004年3月31日的莲花广场小区一、二期房屋维修资金结余款590,103.48元交还,应予支持。至于实际结算数额是否超出桃源公司自认及2004年3月31日以后发生的房屋维修资金收支情况,双方当事人可以据实结算。因此原审判决认定莲广业委会有权要求将房屋维修资金收回自管是正确的,但以维修资金数额未结算为由驳回莲广业委会的诉讼请求不当,应予改判。

判决撤销厦门市思明区法院的一审判决;判令桃源公司应于判决生效后十日内将莲花广场一、二期房屋维修资金590,103.48元,交付给莲广业委会。一、二审诉讼费均由桃源公司负担。

二审判决生效后,桃源公司并未自动履行生效判决,几经交涉无果后,莲广业委会向法院申请强制执行。该案现已执行完毕。

房屋维修资金的管理和使用

时下,在诸多的商品房买卖交易中,开发商或物业服务企业依照各种规定收取业主的各种费用。但多数业主并不知晓资金的收取以及使用情况,物业服务、资金使用纠纷便逐渐显现,并由此引发诸多诉讼,类似本案的纠纷就是一个很好的例证。

2007年10月1日实施的《物权法》第七十九条规定:“建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”

房屋维修资金是用于公共部位和物业公共设施设备保修期满后的大中修、更新、改造工程的费用。该款项由全体业主缴纳,属全体业主共同所有。一般情况下由房地产行政主管机关代管,业主委员会成立后,房屋维修资金划转到业主委员会,由业主委员会行使管理权利。

房屋维修资金的管理应遵循“统一缴存,专户存储,专款专用,业主决策、政府监督”的原则。物业服务企业的管理只是代收代管,无权以任何理由予以滞留,更不得挪用。随着政府监督房屋维修资金去向力度的加大,相关法律、法规规定的完善,业主们维权意识的增强,房屋维修资金管理及使用方面存在的问题将会逐渐减少,最终走上规范化良性发展轨道。

(作者:张庆东,单位:厦门市集美区人民法院)

法规链接:

《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》第四十三条:“房屋公共维修金由业主委员会委托物业管理企业在收取物业管理服务费时一并收取,并由业主委员会按幢号或梯号专帐管理或委托物业管理企业管理。”

《物权法》第七十九条规定:“建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”
 

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