物管是否应对业主家中财产被盗担责?

来源:《现代物业·新业主》     发布日期:2016-04-11 10:54
2006年5月1日下午,王某家人发现家中财物被盗,遂报警,警方认定系入室盗窃,且系盗贼通过自配业主门锁进入业主家中。

王某家住厦门市锦绣广场小区,自2001年起,该小区由开发商属下的永同昌物业管理公司提供物业管理服务。业主入住时与永同昌物业管理公司签订了《物业管理合同》,该合同第九条对安全服务进行了约定,内容为“小区实行封闭式管理。安全服务包括公共秩序维护、安全防范和楼宇保安服务、消防管理服务。小区规划红线以内,业主户门外包括门岗服务、物业区域内巡查、安全监控、夜班执勤、维护交通秩序、看管公共财产等,以及其他本小区实际所具有的公共区域的秩序维护和安全防范。公共区域消防设备的维护及消防管理”。该合同第十条还规定:小区提供24小时保安服务、出入智能监控系统、绿化环境卫生专人管理。其间,永同昌物业管理公司提供了相应的安全服务。

2006年5月1日下午,王某家人发现家中财物被盗,遂报警,警方认定系入室盗窃,且系盗贼通过自配业主门锁进入业主家中。业主王某向警方表示其家中被盗财物价值约为115,000元。王某报警后,警方迟迟未能侦破此案。2007年1月23日,王某遂以永同昌物业管理公司未履行物业管理约定服务、未进行24小时巡查服务等为由,向法院提起诉讼,请求法院判令永同昌物业管理公司赔偿其经济损失115,000元。

法院经审理后认为,公民的财产权利受法律保护,业主家中财物被盗,物业管理企业责任之承担,需考虑物业服务合同有无财产保管服务或物业管理企业就业主家中财物被盗是否存在过错,是否在其职责范围内尽到安全防范义务、配置安全防范设备。本案王某家中财物被盗,已向当地警方报警。永同昌物业管理公司作为王某居住的锦绣广场小区的物业管理企业,依据《物业管理合同》提供相应物业管理服务,就安全服务之范围,包括公共秩序维护、安全防范和楼宇保安服务、消防管理服务,业主家庭财产之保管则不在其列。永同昌物业管理公司提供了保安巡逻、安全监控等相应安全服务。同时,依现有证据,不能证明永同昌物业管理公司在王某家中财物被盗过程中存在过错;另王某家中财物被盗种类、数量及价值亦无法确定。现王某要求永同昌物业管理公司赔偿财产损失费115,000元,缺乏事实和法律依据,法院不予支持。遂判决驳回王某的诉讼请求。判决后,王某不服,在无新证据的情况下,以同样理由向二审法院提出上诉,经过二审审理,驳回了王某的上诉,维持原判。

纵观此案的审理,有三点值得业主及物业管理企业在今后签订和履行物业管理合同时引起注意。

一、业主家庭财产的安全防范是否属于物业管理约定服务范围

笔者认为,小区内发生业主家中财产被盗,追究物业公司是否有责任,主要根据物业服务合同中的相关条款,来判定物业公司是否按照合同约定履行了责任。如果业主的财产安全受到损失和危害,是由于物业公司没有按照物业服务合同中的约定履行自己的责任造成的,物业公司就应该负责,即根据物业服务合同来判断物业公司是否失职,从而判断其是否有责任。如,是否有证据证明小区监视设备失效、保安人员脱岗等情形。本案中,永同昌物业管理公司作为王某居住的锦绣广场小区的物业管理企业,依据《物业管理合同》提供了相应的物业管理服务,业主家庭财产之保管则不在其《物业管理合同》所指服务范围之列。

二、关于“24小时保安服务”问题

本案中,王某声称,物业公司未履行物业管理的承诺,未尽到“24小时的保安服务”,致使其家中财产失窃,物业管理公司应承担赔偿责任。对此,笔者认为,虽然本案王某对于失窃问题举证不足,其请求未能得到法院的支持。但是,由此也给物业公司提了一个醒,即如何更好地履行物业管理责任问题。针对城市新建的住宅小区的物业管理问题,建设部于1994年3月23日发布了第33号令,明确规定物业管理公司如果发生了管理制度不健全,管理混乱要承担给业主造成的人身和财产方面的损害赔偿的法律责任,更何况本案中永同昌物业管理公司做出了承诺,要履行24小时的保安服务。什么是24小时的保安服务,是不是像物业公司的负责人所说的,我反正在24小时里边有人巡逻了就算尽到责任呢?笔者认为,这种保安服务本身至少应该包含三方面的含义:1、要有人巡逻;2、设置的安全设施也好,监控设施也好,要能够发挥作用,不能是摆设。作为业主,他所认知的24小时保安服务是说在24小时的每一分钟,都有保安人员在履行保卫小区里面业主们人身和财产安全的职责,而不是说只是在24小时里边,比如第1小时里边的第1分钟我巡逻了,而其他的59分钟就跟我没关系了。而物管公司的理解通常为在小区内全天候都有保安人员值班和巡逻。也就是说,对于“24小时保安服务”的具体方式各执一词。因此,在实务中,有必要对于司空见惯的“24小时保安服务”的方式进行细化。

三、认定物业公司的责任既要遵循民法的公平原则也应遵循“谁主张、谁举证”的证据规则

本案中,永同昌物业管理公司是以提供服务来收取物业管理费用的,在收取的物业费中,包含了少量的保安费。如果不考虑其收取服务费的多少而让其对业主的人身和财产损害承担一切责任,那显然违反了民法的公平原则,这对物业公司也是不公平的,同时也不利于物业管理行业的健康发展。因为物业公司为了转嫁风险,必然会收取高额的物业费,这最终无疑会加大业主的负担,造成恶性循环。作为业主无论是起诉物业公司侵权还是违约,均要举证证明损失的存在即损害后果的发生、举证证明损失的存在与物业管理公司未尽安全防范之责之间存在因果关系。《民法通则》第一百一十二条规定:“当事人违反合同的赔偿责任,应当相当于另一方因此所受到的损失”。本案中,业主王某虽报案称丢失物品,但未向法院提交丢失物品的购买发票,再加上刑事案件尚未侦破,原告是否遭受损失及损失的准确数额均无法判定。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明,没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。结合本案,原告王某并未举证证明自己所遭受的损失以及损失与物业管理公司的管理行为存在因果关系。综合全案考虑,法院最终以证据不足,且无证据证明永同昌物业管理公司存在未注意安全防范义务等为由,判决驳回原告王某的诉讼请求,笔者认为是正确的。

(作者:张庆东,单位:厦门市集美区人民法院)
 

    
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