陷入困局的小区儿童游乐设施

来源:现代物业杂志     发布日期:2018-01-15 15:07
在对儿童游乐设施的维护中,最难的就是零件老化太快,配备太难。有时找厂家来修,费用太高
陷入困局的小区儿童游乐设施
记者/石祺
原载于《现代物业·新业主》2013年第8期/总第266期
 
2013年2月26日,东方网刊发了一篇名为《小区儿童游乐设施,一旦坏了就只能“等死”?》的报道,称“儿童游乐设施无补贴无硬性规定设施养护遇真空,即使生了‘大病’也没钱治理,只能为这些儿童设施直接‘送终’。”
该报道中提到,卢女士2009年买下了上海某小区的房子,据她回忆,2011年里有多个小孩在该设施上玩耍时受伤,物管想要拆除这些老旧的无法维修的游乐设施却遭到业主的反对。不少有孩子的居民跳出来反对,“为什么不能修呢?修不好也应该直接换套新的设施,否则孩子以后在小区里面玩什么?”可是物管方面却犯了难,儿童玩具厂商也专门派维修人员来看过,但很多零件现在已经没有了,就算有,钢管已经氧化了,根本没法修理,只能给这些儿童游戏架判了“死刑”。而更换一套全新的设备需要5万元,这笔费用谁来出?物业觉得自己没有掏钱更新的义务,小区居民又众口难调,开发商对房屋的责任期早就过了……面对摔伤的小孩和再也修不好的设施,该小区物管公司的陈经理只能将儿童游乐设施关进了车库。
 
儿童区域划分无明确规定,只为增加卖点
小区里儿童设施的养护和管理陷入困局。开发商为了获得市场竞争优势,纷纷把目光投向公共设施及配套设施的建设,希望以此抢占更多的消费者,这样也就主动或被动地承担起了公共服务设施规划建设的角色。那公共服务设施配套有没有什么具体的标准?像儿童游戏架这类的公用设施又是怎么配备的?
云南英茂房地产开发有限公司总经理孟繁学向记者介绍:“公共服务设施和公用设施是两个概念。公共服务设施也就是配套公建。而公用设施主要是小区道路,交通及辅助设施。公共服务设施配套是有具体标准的,主要是以社区规划户数为原则设计。大致分为,A级(1,000户以下),以小的园林节点及社区生活交流空间的打造为主;B级(5,000户以下,目前普遍的规划项目户数),需配套满足基本生活条件的设施及配套,主要的配套设施由社区规划商业承担(入住后的底层商铺或临街商铺),公共设施主要以在不超出绿化率的前提下,最大可能地利用用地面积建造方便快捷的设施为主,如地下停车场,多点式园林等等;C级(10,000户以上,少数卫星城扩建项目),需要具备相对完善的生活配套,但考虑到社区便利性及通达性,将尽可能地减少,多为硬性指标规定建造。”
“而儿童游乐设施不属于房屋配套设施,是否配备儿童区,泳池等设施,由开发商决定,没有硬性的指标规定。”孟繁学先生坦言,“儿童游乐设施的配置对于一个项目而言只是‘锦上添花’的东西,多是开发商为了提升项目的靓点和居住品质,在公共绿地上配备的。开发商在设置儿童游乐设施时能保证的是配备的产品本身没有问题,但对于后续的设施管理,大多情况下不会考虑到。除非这个项目有硬伤或是硬性指标的要求才会考虑。而且开发商在交付房子之后,就不会对这些设施进行管理了。”
 
没有维修资金,维护费用谁来出
东方网报道中的物业和业主曾就设施的维护和更新费用产生了争议。大家都不愿主动地承担起对这些设施的更新责任。面对这样的僵局,类似这样的问题,是否只是偶然呢?
上海陆家嘴物业管理有限公司维护服务部的工作人员说,“小区内的儿童游乐设施属于小区内业主共同所有,此项维护,目前应由小区业主共同承担。维修费用可以从专项维修资金里面出。”当记者询问“根据《上海住宅物业管理规定》,小区专项维修资金使用范畴是房屋以及房屋配套设施的维修与更新”时,陆家嘴物业管理有限公司维护服务部的工作人员说儿童游乐设施的确不属于房屋配套设施范畴,但是专项维修资金的使用范畴还包含“业主大会决定的所有事项”。所以业主大会通过了,专项维修资金可以用于儿童游乐设施的维护。
有业委会,有专项维修资金的小区,可以动用维修资金。那没有业委会和专项维修资金的小区,维修费用又由谁负责?
昆明龙泉物业管理有限公司承接管理的小区中,有很多是没有业委会和专项维修资金的。公司副总经理刘庆春说,“龙泉物业所管辖的多数老小区内都有儿童游乐设施,对于这些设施的维修和管理费用都是从物业费当中支出的。物管公司曾经考虑过向这些儿童游乐设施的直接受益者——有孩子的且经济条件相对较好的父母们征收一些费用,来用于儿童游戏架的维护。可是一想到上调物业费都困难重重,征收专项维修费用的事情就此作罢。好在,儿童游戏架的维护主要是换螺丝、刷油漆……这些都是小钱,物管公司也出得起。”
江东花城物业管理处主任林勇介绍到:“江东花城每年在公共设施的维护费用上大概要支出16万,至于儿童游乐设施的维护费所占总费用的比重不大。所有的维护费用都是由物管公司全部承担。如果儿童游乐设施损毁严重,需要重新更换设备的话,物管公司会上报花城的业主委员会,由业主委员会开会讨论决定。”林勇表示,目前小区有业主委员会,但是没有维修资金。小区物管已经向业委会提出申请,征收一定的维修资金,目前此事正在筹办中。
昆明华龙人家物业管理处主任李贤唐说,“在对儿童游乐设施的维护中,最难的就是零件老化太快,配备太难。有时找厂家来修,费用太高。而且如果设施长期使用,滑梯面板有所损坏,换面板的费用就要好几千,比普通的维护费高得多。更换一套全新的设施,大概要花掉十五六万左右,但华龙人家小区由于出租户占了一半,所以至今没有成立业委会,也没有维修基金,物管是承担不起这么昂贵的费用。要真到那时,设施只能停用了。”
 
评价褒贬不一的儿童游乐设施
随着城市的发展,我们购房时对小区配套的要求越来越高,很多家长都希望高楼大厦不要阻碍了孩子们的相互交流,在自己家门口能为孩子创造玩耍的空间。有孩子的业主大多都认为小区儿童游乐设施好处多多,但也有业主为此头疼不已。住宅距离设施较近的居民认为,“每天中午晚上,小孩的玩闹声,大人的说笑声,夹着乱哄哄的器械吱吱声,可以穿透窗户玻璃,直接传到卧室,吵得我们不得安宁。小区配备游乐设施是好事,可位置应该选择好。安在居民楼下面,离卧室就几步远,挺影响生活。”
昆明江东小康城物管处的工作人员说,“接到过居民的投诉,可是物管只能提醒,没有阻止的权利。如果要拆除一些配套设备,必须要征得小区的全部业主同意,但对游乐设施有意见的业主毕竟是少数,大部分业主还是觉得在小区内配备游乐设施是好事。所以这事,物管也为难。”
从上述这些情况可以看出,小区内的儿童游乐设施看似与小区健身设施性质相同,可事实正如开发商口中所说,儿童设施对于一个项目而言仅仅是“锦上添花”的东西。它并不能构成买卖房子的契约要件,通俗地讲就是,人们不会因为某个小区有无儿童设施而左右他们买房的想法。所以儿童设施,并不是每个居民生活的必需品,如果在销售合同及前期物业管理合同中没有明确说明属于小区业主共有资产,充其量就是开发商的一个“赠品”。既然这样,商家不负责维修管理“赠品”,情感上可能伤害了消费者,但其行为无可厚非。 所以,“官方待遇”不如健身器材,不享受任何政府补贴,“爹不疼、妈不爱”的小区儿童游乐设施,也难怪下场往往“凄惨”。
其次,儿童游乐设施在日常维护方面,并没有相关硬性规定来约束管理方,养护全靠物管和业主双方“自觉”。如果服务合同上没有写明,那按照《物业管理条例》规定,物业管理,是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。而不作为配套设施的儿童游戏架,物业管理企业“被选择”对这些设施进行维护,是业主的一种“共识”。一旦物业服务企业不选择对其进行管理维护,理论上来说没有违反“法律契约”,可是满足不了业主们内隐的愿望和期盼,业主就会产生不舒服的感觉。在社会共识中,违反了“心理契约”,以致物业服务企业遭到谴责。
但是,不管是出于理性契约还是感性契约,这些设施的养护、管理责任,物业和业主都有责任。作为小区的主人,业主也应当参与到管理小区建设的工作中去。有许多小区事务一拖再拖,很大程度上是因为并非全部业主都积极参与。时间久了,就搁着了,甚至淡忘了。
    
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